Еще один региональный девелопер складов выходит на московский рынок

Девелоперская компания «ПФО групп» выкупает у мажоритарного акционера издательского холдинга «Эксмо-АСТ» и сети «Читай-город – Буквоед» Олега Новикова часть недостроенного оптово-распределительного центра «Радумля», который находится в Солнечногорском районе Подмосковья. Об этом «Ведомостям» рассказали два источника, близких к разным сторонам переговоров. Об этом также знают два консультанта, работавших с компаниями. По их словам, сделка пока не закрыта, но она находится в завершающей стадии, все детали согласованы и утверждены сторонами. Представитель «Эксмо-АСТ» от комментариев отказался, запрос в «ПФО групп» остался без ответа.

Новиков стал владельцем «Радумли» в августе 2020 г.: он приобрел этот объект за 2,1 млрд руб. в рамках банкротства его собственника – фирмы «Ямато», которую связывают с бывшими владельцами Промсвязьбанка Дмитрием и Алексеем Ананьевыми. В 2012–2013 гг. «Ямато» вместе с девелоперской компанией ТГК планировала построить в рамках проекта «Радумля» 750 000 кв. м складов, на тот момент это был крупнейший проект логистического парка в Московском регионе. Новикову же достался готовый склад на 68 000 кв. м, который он планировал использовать под нужды сети «Читай-город – Буквоед». В сделку с ним также вошло недостроенное здание на 30 000 кв. м и участок на 53 га. «ПФО групп» покупает недострой и площадку на 23 га, говорят близкие к сделке источники «Ведомостей».

«ПФО групп», как сказано на ее сайте, специализируется на девелопменте торговой и складской недвижимости в регионах. Среди ее проектов – логистические почтовые центры для «Почты России» в Уфе, Воронеже и Самаре, она также строила гипермаркеты «Магнит» в Салавате и «Лента» в Оренбурге, Орске и Казани, а также распределительные центры для многих ритейлеров («Пятерочка», «Монетка» и проч.) в различных городах России. «ПФО групп», по данным «СПАРК-Интерфакса», принадлежит компании «ГМЗ «Химмаш» (специализируется на предоставлении инжиниринговых услуг по строительству и модернизации энергетических мощностей на промышленных предприятиях) и Ольге Кравченко.

Компания, по словам старшего директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, давно хотела выйти на московский рынок и сейчас для этого самый подходящий момент, учитывая рост спроса на склады. В частности, «ПФО групп» была одним из претендентов на покупку всей «Радумли» в августе 2020 г., следует из протокола торгов, но она предложила за оптово-распределительный центр 1,84 млрд руб.

Сколько она заплатит за недостроенное здание склада и 23 га, точно не известно. Один из собеседников «Ведомостей» утверждает, что Новиков может получить за эти активы около 650 млн руб. Впрочем, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Виктор Афанасенко считает, что они могут стоить и дороже – 720–750 млн руб., а его коллега из Cushman & Wakefield Егор Дорофеев и вовсе оценивает их примерно в 1 млрд руб.

Потенциал купленного участка позволяет возвести там около 100 000 кв. м складских площадей, говорят Дорофеев и Алябьев. С учетом уже имеющегося там здания общая площадь проекта «ПФО групп» составит 130 000 кв. м. Инвестиции в строительство нового комплекса Дорофеев оценивает в 3,5 млрд руб.

«ПФО групп» не единственный региональный девелопер, который вышел на московский рынок. Несколько лет назад тут начала работать петербургская компания «А плюс девелопмент» (на ее сайте сказано, что у нее в столичном регионе было четыре проекта, включая распределительный центр Wildberries). Среди других игроков из регионов консультанты называют краснодарские А2 и «Ромекс-Кубань». Московский регион на сегодняшний день является самым привлекательным в стране с точки зрения спроса на склады, объясняет Афанасенко. Кроме того, по его словам, институциональные инвесторы в первую очередь проявляют интерес к объектам, которые расположены именно в этом регионе. Афанасенко также напоминает, что наличие московского склада в портфеле регионального девелопера позволяет ему называться федеральной компанией.

Склады в период пандемии коронавируса, которая началась в прошлом году, активно развивались в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости. Инвестиции в них по всей России в 2020 г., по данным CBRE, выросли на 25%, превысив 40 млрд руб.