РФПИ с партнерами хотят купить еще один склад Ozon

Компания Professional Logistics Technologies (PLT), созданная Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), арабской Mubadala Investment Company и другими ближневосточными инвестиционными фондами, ведет переговоры с ГК «Ориентир» о покупке у нее 155 000 кв. м в строящемся логистическом комплексе «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе, рассказали два источника, близких к разным сторонам планирующейся сделки. Об этом также знают два консультанта, работавших с компаниями. Так как PLT приобретает в основном готовые объекты, то она договаривается о том, чтобы покупка была полностью оплачена лишь после ввода объекта в эксплуатацию и заезда арендатора, говорят собеседники «Ведомостей». По их словам, таким образом, речь идет о форвардной сделке. Ранее «Ориентир» сообщал, что эти площади снял интернет-магазин Ozon, запуск нового объекта запланирован на середину следующего года. Представители самого девелопера и РФПИ от комментариев отказались.

PLT – один из крупнейших логистических операторов в России: ее текущий портфель составляет около 500 000 кв. м складов. Она планирует довести его до 1 млн кв. м, заявлял в конце 2018 г. глава РФПИ Кирилл Дмитриев.

Компания в разные годы покупала площади в комплексах «PNK-Чехов – 3», «PNK Северное Шереметьево» и «PNK парк Бекасово» в Московском регионе, «PNK Толмачево» в Новосибирске и «PNK Косулино» в Екатеринбурге. Последняя ее сделка – приобретение у «Ориентира» 114 000 кв. м в комплексе «Ориентир Север-1» на Ленинградском шоссе. Она была закрыта летом этого года, арендатором этого объекта также выступает Ozon.

Рыночную стоимость будущего склада Ozon в комплексе «Ориентир Запад» руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев оценивает в 6–6,5 млрд руб. Оценка директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко чуть выше – около 7 млрд руб.

Фадеев говорит, что c точки зрения площади объекта это будет крупнейшая инвестиционная сделка на рынке складской недвижимости за последние три года. Он напоминает, что последний раз такой крупный объект покупал британский инвестфонд Raven Russia в 2017 г. Речь идет о комплексе «Ориентир Север-2» общей площадью 192 000 кв. м.

Форвардные сделки, по словам опрошенных «Ведомостями» консультантов, – частое явление на рынке коммерческой недвижимости, особенно в складском сегменте. В последние годы многие компании договариваются с девелоперами о строительстве логистических объектов под собственные нужды с полной оплатой лишь после завершения всех работ. Основной риск таких сделок заключается в том, что в случае существенного изменения рыночной ситуации в будущем одна из сторон может разорвать договор со своим контрагентом, отмечает партнер Colliers International Станислав Бибик. К примеру, в 2013 г. один из фондов Morgan Stanley выкупил у казахстанской Capital Partners торгово-развлекательную часть комплекса «Метрополис» (205 000 кв. м) на Ленинградском шоссе за рекордные на тот момент $1,2 млрд. У покупателя был также опцион на приобретение второй очереди проекта после окончания строительства и заполнения ее арендаторами в 2017 г. Однако за четыре года ситуация на рынке недвижимости изменилась, и стороны приняли решение отказаться от сделки. В случае с комплексом «Ориентир Запад» этого не произойдет, уверены Бибик и Фомиченко, у всех участников этой сделки отличная репутация, а рынок электронной коммерции сейчас находится на подъеме. Кроме того, с Ozon подписан долгосрочный договор аренды, а это гарантирует объекту стабильный денежный поток.

Инвесторы как в России, так и в других странах мира в последнее время активно вкладывают деньги именно в логистическую недвижимость, отмечает старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев. Пандемия коронавируса, по его словам, показала, что развитие инфраструктуры крайне необходимо для жизнеобеспечения больших городов. А это, в свою очередь, подстегнуло различных игроков рынка электронной коммерции, для которых в такой ситуации важно иметь продуманную логистику, покупать и арендовать складские помещения, говорит Алябьев.