Оценка стоимости зданий и сооружений (гостиницы)

Такая услуга, как оценка стоимости гостиницы с начала периода экономической свободы в России является в настоящее время одной из наиболее популярных и востребованных услуг, выполняемых оценочной компанией «Московская экспертиза независимая».

Как правило, такая оценка стоимости зданий и сооружений требуется в следующих случаях:

• Совершение сделки купли-продажи с отдельно стоящим зданием или сооружением или их комплексами;
• Определение цены объектов недвижимости, находящихся в составе имущественного комплекса бизнеса или отдельного предприятия, при проведении оценки бизнеса или акций;
• Оценка рыночной стоимости такого объекта недвижимости (здания, цеха или сооружения) при внесении его в уставный капитал впервые создаваемого предприятия или в увеличение уставного капитала уже действующего юридического лица;
• При получении кредита здание или сооружение оценивается как объект залога;
• При возмещении ущерба при утрате или причинении существенного вреда зданию или сооружению.

Все перечисленные случаи дают возможность оценщику использовать все применимые на практике методы оценки зданий и сооружений. Это такие методы, как затратный, доходный и метод сравнительных продаж.

Надо заметить, что сооружения редко оцениваются самостоятельно, обычно, как объекты, не имеющие самостоятельной ценности, такая работа проводится в отношении всего имущественного комплекса.

При выборе метода определения стоимости здания наиболее часто и успешно используется метод сравнительных продаж.

Российский рынок уже сформировал достаточно объемную практику сравнимых случаев и стоимость квадратного метра недвижимости производственного и офисного назначения более или менее стандартизирована.

Затратный или восстановительный метод чаще применяется при оценке зданий или сооружений производственного или технологического назначения (заводские цеха, котельные, сараи, гаражи). Доходный же метод применяется в основном при определении стоимости офисной или жилой недвижимости.

Оценка стоимости гостиницы и производственных зданий

Дополнительными объективными факторами, существенно влияющими на стоимость зданий и сооружений, могут быть такие, как их транспортная доступность, нахождение в составе производственного комплекса или технопарка, архитектурная, культурная или историческая стоимость зданий. Всегда очень важен и статус прав на расположенный под зданием или сооружением земельный участок. Чем более доказанными и длительными являются эти права, тем выше стоимость здания. Оценка стоимости производственного здания невозможна без решения вопроса об объемах предоставляемых вместе со зданием лимитов мощностей на подключение к электросетям.

Для работы оценщика необходимо предоставление копий (лучше заверенных) всех правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, свежих документов БТИ (это поэтажные планы и экспликации), бухгалтерских документов — карточек учета основных средств и актов о введении в эксплуатацию (если есть), документов (кадастровый план) на земельный участок, поясненных расчетов стоимости коммунальных услуг и платы за землю.

Кроме того, предоставляются данные о любых, наложенных на здание обременений, например, правами третьих лиц (сервитуты, залоги, аресты) и копии всех действующих договоров аренды.

Оценка состояния зданий и сооружений также должна быть проведена оценщиком, так как стоимость проведения восстановительного ремонта заметно повлияет на ценовые характеристики объектов. Только при полном ответе на все вопросы специалиста методика оценки зданий и сооружений будет соблюдена в полном объеме, и отчет оценщика будет полным и не будет оспорен в случае возникновения конфликтных ситуаций.